[기업성장 컨설팅] 가족 간의 부동산 거래와 세금

작성자 : 스타리치 어드바이져 자문 세무사 유찬영

배우자나 직계존비속간에 부동산 등 재산을 매매하는 경우에는 제3자와의 거래처럼 서로의 이익을 극대화하기 위한 거래조건과 가격으로 협상을 하려는데 가족의 경우에는 그렇게 거래하지 않고 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 매매거래를 하려고 할 것이다. 그래서 거래가액을 조절하던지 아니면 증여를 매매로 가장하는 방법을 동원할 개연성이 많기 때문에 세법은 이러한 방법으로 조세를 회피하는 것을 방지하기 위한 여러 가지 규정을 두고 있다.

가족 간에 부동산을 거래할 경우 실무적으로 따져야 할 부분에 대해 살펴보고자 한다. 첫째는 배우자나 직계존비속으로부터 부동산 등 재산을 양도, 양수한 경우에는 양수자가 그 재산을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하는 규정이다.

이 규정은 가족 간에는 증여세보다 양도소득세가 낮은 경우 증여를 양도로 가장하여 재산을 이전하는 것이 용이하기 때문이며, 납세자가 실제는 증여임에도 불구하고 매매로 가장할 경우 세무서가 이를 입증하기가 쉽지 않기 때문에 가족 간에 부동산 등 재산을 매매로 거래하면 세무서는 매매가 아닌 증여라고 추정하는 것이며, 만약 매매로 인정받아 양도소득세로 과세를 받으려면 납세자가 증여가 아닌 매매임을 적극적으로 입증하라고 하는 제도이다.

따라서 가족 간에 재산을 거래하려면 우선 매매임을 입증할 수 있도록 준비하여야 한다. 입증은 매매대금의 수수여부, 매수자의 자금출처 등으로 입증할 수 있다. 둘째는 거래가액이 세법이 정한 시가보다 높거나 낮으면 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 실제 거래가액이 아닌 세법상 시가로 양도소득세를 과세한다.

이때 시가란 감정평가법인이 감정한 가액이 있으면 그 가액으로 하고 감정가액이 없으면 상증법에 규정한 방법으로 계산한 금액을 말한다. (상증법상 시가에 대해서는 다른 글에서 다루기로 한다) 세법상 시가와 거래가액을 비교할 때 부당행위 계산부인규정에 걸리지 않으려면 정상가격의 범위 내에서 거래를 하여야한다. 정상가격이란 세법상 시가의 5%와 기준금액 3억 중 적은금액 이내의 가액을 말한다.

예를 들어 세법상 시가가 10억인 부동산의 경우 정상가액이란 세법상 시간인 10억의 5%인 5천만 원과 기준금액 3억 중 적은금액인 5천만 원의 범위 내 가액을 말한다. 그러니까 시가인 10억 원 ± 5천만 원 즉, 9.5억부터 10.5억까지 사이의 금액으로 거래하면 정상가액으로 거래한 것이기 때문에 부당행위 계산부인규정을 적용하지 않는다.

하지만 그 범위를 벗어난 금액으로 거래하면 부당행위계산 부인규정이 적용되어 실제 거래금액으로 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 세법상 시가로 양도소득세를 과세한다. 위 사례에서 시가가 10억인데 아들에게 8억에 매매를 했다면 8억이라는 거래가액은 정상가액의 범위를 벗어났기 때문에 8억을 양도가액으로 양도소득세를 계산하지 못하고 세법상 시가인 10억을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 한다.

셋째는 거래가액이 세법상 정한 가액보다 높거나 낮은 가액으로 거래를 하면 당해 거래로 인해 이익을 본 자에게 증여세를 과세한다. 이때 시가란 위 부당행위 계산규정에서 언급한 것과 동일하다. 증여세를 과세 받지 않으려면 정상가액의 범위 내에서 거래를 하여야하는데 정상가액이란 세법상 시가의 30%와 기준금액 3억 중 적은 금액의 범위 내 금액을 말한다. (부당행위 계산부인규정은 5%와 기준금액 3억 중 적은 금액임)

위의 사례를 들어 설명해보면 세법상 시가가 10억인 부동산의 정상가액의 범위는 10억의 30%인 3억과 기준금액인 3억 중 적은 금액인 3억 원 범위 내의 금액이기 때문에 7억 이상 13억 이하의 금액으로 거래를 하면 정상거래로 보아 증여세를 과세하지 않는다.

하지만 세법상 시가가 10억짜리인 부동산을 아들에게 6억에 양도했다면 아들은 4억을 싸게 사서 4억의 이익을 보게 된 것이다. 그러나 세법은 7억 원까지는 정상거래가액으로 보기 때문에 증여세로 과세되는 금액은 4억이 아니라 7억 원보다 싸게 산 1억에 대해서만 증여세를 과세한다.

반대로 10억짜리 부동산을 14억에 팔았다면 판 사람이 4억의 이익을 보게 된다. 이때도 마찬가지로 13억까지는 정상가액으로 보기 때문에 13억을 초과한 1억에 대해서만 증여세를 과세하며, 이때는 매수자가 이익을 본 것이 아니고 양도자가 이익을 본 것이기 때문에 양도자에게 증여세를 과세한다.

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<유찬영 프로필>
전) 국세청 17년 근무
조세일보감사
강원대, 용인대, 명지대학교 회계학 강사
현) 매일경제세무센터 대표 세무사
매일경제 칼럼리스트
머니투데이 칼럼리스트
매경 Biz& 세무자문위원
스타리치 어드바이져 자문 세무사
조세일보 기업지원센터 자문 세무사
전자신문 기업성장지원센터 자문 세무사
저서)
1. 대부업의 세무와 회계
2. 세금 먹는 하마
3. 완전절세
4. 세금제로
5. 똑똑한 절세
6. 상속 증여의 기술