[기업성장 컨설팅] 주택을 상속받은 2주택자도 양도세 없이 양도할 수 있다?

작성자 : 스타리치 어드바이져 자문 세무사 박상호

이주택 씨는 결혼을 하고 열심히 저축하여 모은 돈으로 서울에 아파트 1채를 소유하게 되었다. 그러던 중 고향에서 투병 중이던 아버지가 돌아가셨고, 형제가 없던 이주택 씨는 아버지 소유의 주택을 단독으로 상속받았다. 이주택 씨는 생각지도 못하게 2주택자가 되자 그간 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 것이라고 생각했던 서울의 아파트를 팔 경우 양도소득세가 많이 나오는 것은 아닌지 궁금한데….

이주택 씨처럼 1주택만 소유하고 있다가, 상속으로 2주택자가 되면 양도소득세를 많이 내야 하는 것이 아닌지 걱정하는 사람이 실제로 많다. 결론은 1세대 2주택인 것은 사실이지만 이주택 씨가 원래 보유한 서울에 있는 아파트를 팔게 된다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다.

「소득세법 시행령」제155조제2항에서는 상속받은 주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당, “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다고 규정하고 있다.

이는 이주택 씨의 의사와는 관계없이 아버지의 사망으로 불가피하게 상속이 이루어져 주택을 취득하게 된 경우, 기존에 본인이 소유한 주택을 먼저 파는 것에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 적용한다는 취지로 이해할 수 있다. 이때 유의할 사항은 일반주택과 상속주택을 각각 가지고 있다가 비과세 요건을 충족한 일반주택을 먼저 팔 경우 양도소득세가 비과세되는 반면, 상속주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세된다는 점이다.

또한 본인이 보유한 일반주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 보유하다가 양도해야 한다는 것과, 상속개시 당시 보유한 1세대 1주택에 한해서만 비과세 혜택을 주고 있다는 점도 주의해야 한다. 종전에는 상속주택을 보유한 상태에서 일반 주택을 수차례 취득, 양도하더라도 일반주택이 비과세 요건만 충족한다면 제한 없이 양도소득세를 비과세하였으나, 2013년 2월 15일 이후부터는 상속주택을 보유한 이후 상속인이 취득, 양도하는 주택에 대해서는 과세하는 것으로 개정되었다.

그리고 동일 세대를 구성하고 있던 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우에는 상속 이전부터 이미 1세대 2주택에 해당하므로 일반주택을 양도하는 경우 비과세 대상이 아니다. 그런데 연로하신 부모님을 모시기 위해 세대를 합치고 나서 상속이 개시되어 주택을 상속받는다면, 동일 세대원으로부터 상속받은 경우에 해당되어 비과세를 못 받게 되는 불합리한 상황이 발생할 수 있다.

따라서 동거 봉양을 위해 합가일 이전부터 보유하던 주택을 상속받은 경우에는 상속받기 전부터 본인이 보유하던 주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 있게 했다.

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박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

[약력]
현) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사
현) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)
전) 세무법인 진명 소속 세무사
전) 아카네미 비앤지 세무강사
연세대학교 경제대학원 석사