[기업성장 컨설팅] 대출을 끼고 증여하면 세금을 절약할 수 있다?

작성자 : 스타리치 어드바이져 자문 세무사 박상호

강남에 사는 김부담 씨는 주택을 2채 소유하고 있어 자녀에게 1채를 증여할까 생각하고 있다. 그러던 중에 은행 PB로부터 ‘부담부증여’를 하면 세금을 줄일 수 있다는 말을 들었다. 소유 부동산을 담보로 은행 대출을 받아서 증여받는 사람에게 부동산과 채무를 함께 이전하면 세금을 줄일 수 있다고 하는데….

부담부증여란 전세보증금이나 담보대출금처럼 부동산에 포함된 채무를, 증여받는 사람이 인수하는 조건으로 증여하는 것을 말한다. 김부담 씨의 경우처럼 은행 대출을 추가로 받아 대출금은 본인이 사용하고 김 씨의 자녀가 이를 상환하는 조건으로 증여하면 부담부증여가 된다.

양도소득세와 증여세의 차이는 대가를 지불하는가 하지 않는가에 있다. 대가성 없이 재산을 이전하는 것이 증여이고, 대가를 받고 재산을 이전하면 양도가 된다. 그 대가가 채무인 경우도 마찬가지이다.

김부담 씨의 경우 김 씨의 자녀는 실제로 증여받은 가액에서 대출금을 차감한 금액에 대해서만 증여세를 내면 된다. 그리고 김 씨는 채무를 이전하는 효과에 대한 양도소득세를 내야 한다.

결론적으로 단순증여와 부담부증여를 비교하였을 때 채무를 이전하지 않으면 증여세는 증가하나 양도소득세는 없고, 채무를 이전하면 증여세는 감소하나 양도소득세를 내야 한다.

김부담 씨가 9억 원의 주택을 자녀에게 단순증여를 한 경우와 은행 대출금 4억원을 자녀가 인수하는 부담부증여를 한 경우를 비교하여보자.

단순증여의 경우 1억 7천만 원 넘게 내야 하지만 부담부증여의 경우 증여세 7천 2백만 원, 양도소득세 약 7천 1백만 원으로 총 1억 4천 3백만 원을 내야 한다. 대출을 받음으로써 추가적으로 대출이자를 부담하는 것은 고려하지 않은 상태라면 이 사례에서 부담부증여의 경우 약 3천 2백만 원의 절세효과가 있다.

그렇다면 대출이자까지 고려해보자. 김부담 씨의 자녀는 채무를 인수하는 조건으로 증여를 받은 것이므로, 인수받은 담보대출금 4억 원에 대해 대출이자를 부담해야 한다. 담보대출 이자율이 연 4%라고 가정하면, 김부담 씨의 자녀는 매년 1천 6백만 원의 이자비용을 부담하게 된다.

이 이자비용까지 포함한 총부담액을 단순증여 시 부담금액과 비교하여 단순증여로 할지 아니면 부담부증여로 할지를 결정해야 한다. 김부담 씨의 경우에는 부담부증여를 함으로써 단순증여를 했을 때보다 1천 6백 5십만 원 정도의 절감효과가 있음을 확인할 수 있다.

만약 김부담 씨가 1세대 1주택을 2년 이상 보유한 상태에서 채무를 인수하는 조건으로 자녀에게 주택을 부담부증여를 한다면, 양도소득세에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러면 증여세와 대출금에 대한 이자비용만 부담하면 되기 때문에 절감효과는 더욱 커질 것이다.

그러나 부동산의 종류, 취득 시기, 취득가액 등에 따라 높은 양도세율이 적용되는 경우에는 부담부증여의 세금 부담이 더 클 수도 있음을 알아두어야 할 것이다. 그러므로 단순증여와 부담부증여 중에서 어느 방법이 절세에 도움이 되는지 미리 예상해보는 것이 중요하다.

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박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

[약력]

현) 스타리치 어드바이져 자문 세무사
현) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사
현) 전자신문 기업성장지원센터 자문 세무사
현) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)
전) 세무법인 진명 소속 세무사
전) 아카네미 비앤지 세무강사
연세대학교 경제대학원 석사
[저서] New 상속증여 만점세무(스타리치북스, 2016)