이제 아버지 김토지 씨에게 어떤 방식으로 소득세와 부가가치세가 과세되는지 알아보자.
● 아버지 김토지 씨의 경우
「소득세법」상 적정임대료 = (해당 자산의 시가 × 50% - 전세금 또는 보증금) × 정기예금이자율(연 1.8%)
특수관계에 있는 사람에게 부동산 임대 용역을 무상으로 제공한 경우에 적정임대료를 계산하여 소득세를 과세하고 있다. 아들에게 토지를 무상으로 임대한 아버지 김토지 씨의 경우에 위의 계산식에 따라 계산한 적정임대료는 시가 20억 원의 50%에 대하여 1.8%를 곱한 1천 8백만 원이다(무상으로 사용하도록 하였으므로 보증금은 없다고 봄).
따라서 아버지 김토지 씨는 이 금액을 매년 종합소득에 합산하여 종합소득세를 납부해야 한다. 또한 적정임대료로 계산된 1천 8백만 원에 대한 부가가치세도 납부해야 하는데, 부가가치세는 임대료의 10%에 해당하는 금액이다. 해당 금액이 부가가치세가 별도라는 구체적인 이야기가 없는 경우에는 해당 금액에 부가가치세가 포함되었다고 보고 계산하기 때문에 1천 8백만 원의 10/110인 1백 6십 3만 원 정도를 부가가치세로 납부하여야 한다.
그렇다면 이와 같은 세금을 내지 않기 위해서는 어떤 대책을 마련해야 할까?
첫째, 최저임대료를 산정하여 임대차계약을 맺는다. 앞에서 언급한 「소득세법」제41조의 부당행위계산부인 규정은 시가와 거래가액의 차액이 5%에 상당하는 금액이거나 시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상인 경우에 적용된다. 따라서 시가와 임대료의 차액이 5%가 넘지 않도록 연 임대료를 책정하여 임대차계약을 맺도록 한다.
둘째, 부동산 평가액에 따라 증여세를 안 낼 수 있다. 부동산 무상사용이익에 대한 증여세는 부동산 평가액을 기준으로 앞에서 설명한 산식에 따라 계산하여 과세된다. 계산된 무상사용이익이 5년간 1억 원이 넘을 경우에 증여세를 과세하도록 되어 있기 때문에, 반대로 생각하면 무상사용이익이 5년 동안 1억 원 미만이라면 증여세를 내지 않아도 된다.
그렇다면 무상사용이익이 1억 원 미만이 되는 부동산 평가액을 계산하여보자. 무상사용이익을 1억 원으로 가정하고 역산하여 부동산 평가액이 약 13억 2천만 원 미만인 경우에는 부동산을 무상으로 사용하더라도 그에 따르는 증여세는 과세되지 않는다.
셋째, 공동사업자으로서 부동산임대업을 영위한다. 토지 소유자인 아버지, 건물 소유자인 아들이 함께 토지와 건물에 대한 사용권(지상권)을 출자하여 「소득세법」상 공동사업으로 영위하는 경우에는 무상사용에 대한 이익으로 볼 수 없어 증여세가 과세되지 않고 부당행위계산부인 규정에 의한 소득세 또한 과세되지 않는다.
여기서 주의할 점은 토지, 건물 등을 현물출자하면 양도소득세가 과세되나, 토지와 건물에 대한 사용권만을 출자한다면 양도로 보지 않으므로 양도소득세가 과세되지 않는다는 점이다. 따라서 공동 임대사업자로 사업자등록을 하게 되면 무상사용에 따른 증여세와 소득세 문제를 모두 해결할 수 있다.
이 방법은 공동사업자로 사업자등록을 하게 되면 임대사업에 대한 부가가치세와 각 공동사업자의 종합소득세 신고를 당연히 해야 하므로 세금을 안 내거나 절세하기 위한 방법이라기보다는 토지와 건물을 각각 소유한 경우 무신고 등으로 인해 증여세 등을 추징당할 수 있으므로 고려해볼 만한 방법으로 소개하였다.
지금까지 알아본 바와 같이 토지와 건물 소유주가 다른 경우 납세자가 생각지도 못한 복잡한 세금 문제가 발생할 수 있다. 실제로 국세청에서는 특수관계인 간에 명의를 달리해 토지와 건물을 소유하는 경우 이를 별도로 관리하고 있다.
또한 납세자가 적극적으로 자진 신고를 하지 않는 실정이라 평상시에는 과세되지 않는다 하더라도 상속세 조사, 자금출처 조사 등 세무조사를 받을 경우 과거 연도까지 소급 검토하여 과세하고 있음을 유의해야 한다.
통상 이러한 경우는 국세청 감사 체크리스트에도 들어 있기 때문에 실제 조사가 이루어지면 이를 피하기는 어려운 현실임을 기억하자.
박상호 세무사
현) 스타리치 어드바이져 자문 세무사
현) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사
현) 전자신문 기업성장지원센터 자문 세무사
현) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)
전) 세무법인 진명 소속 세무사
전) 아카데미 비앤지 세무강사
연세대학교 경제대학원 석사
[저서] New 상속증여 만점세무(스타리치북스, 2016)
‘전자신문 기업성장 지원센터’에서는 대한민국 CEO와 자산가들을 위한 상속증여 플랜에 대하여 전문가가 지원을 해주는 서비스를 제공하고 있으며, 임원퇴직금 중간정산, 가지급금, 명의신탁주식(차명주식), 특허(직무발명보상제도), 기업부설연구소, 법인 정관, 기업신용평가, 기업인증(벤처기업, ISO, 이노비즈 등), 개인사업자 법인전환, 신규 법인설립, 상속, 증여, 가업승계, 기업가정신 등에 대한 법인 컨설팅도 진행하고 있다. 또한, 고용노동부 환급과정인 스마트러닝 및 온라인 교육, 오프라인 교육 서비스를 제공하고 있다.
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