정부가 서울 전역을 투기과열지구로, 강남 4구를 포함한 11개구는 투기지구로 지정하는 등 주택 시장 안정화를 위해 역대 가장 강력한 수준의 처방을 내렸다.
투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 강화되고 재개발 조합원 분양권 전매도 금지된다. 투기지구에서는 세대 당 1건이 넘는 주택담보대출을 아예 받을 수 없다.
정부는 2일 당정협의를 거쳐 관계부처 합동으로 '실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'을 발표했다.
문재인 정부 들어 벌써 두 번째 내놓은 부동산 대책이다. 지난 6.19 대책의 '핀셋 규제'에도 불과 한 달 만에 주택 가격 상승폭이 확대된 데 따른 조치다.
김현미 국토교통부 장관은 “이번 대책은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않고실수요자 중심으로 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지”라고 강조했다.
대책의 핵심은 투기과열지구 지정을 통한 투기수요 유입 차단이다. 조정대상지역이었던 서울 전 지역과 과천·세종(행정중심복합도시 건설예정 지역만 해당)을 3일부터 투기과열지구로 지정한다. 투기과열지구에서는 분양권 전매를 할 수 없고 재건축 조합원 지위 양도도 금지된다.
정부는 조건이 까다로워 적용한 적이 없는 민간택지분양가 상한제도 이르면 9월 도입한다. △재개발·재건축 조합원 분양권 전매제한 △재개발 또는 정비사업 일반분양 재당첨 제한 △3억원 이상 주택 거래시 자금조달계획 신고 의무화 △LTV·DTI 40% 적용(기존 60%, 50%)도 추가했다. 주택담보대출을 이미 받은 세대는 10%P 강화돼 주택가격의 30%만 대출받을 수 있다.
투기과열지구 중 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 구와 세종시는 투기지역으로 지정한다. 투기과열지구 규제에 더해 주택담보대출 횟수도 제한한다. 투기지구 내 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 세대는 더 이상 주택담보대출을 받을 수 없다.
투기과열지구는 올 해 도시재생 사업에서도 제외된다. 이에 따라 연내 10조원이 투입될 도시재생 사업에 서울·과천·세종은 참여할 수 없다.
정부는 재건축·재개발 지역을 중심으로 한 투기를 막기 위해 재건축 초과이익환수제도 내년 1월부터 시행키로 했다. 조합원 평균이익이 3000만원을 초과할 경우, 초과한 금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 규정한 제도다.
조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세도 내년 4월부터 도입한다. 기존에는 다주택자도 양도차익에 따라 6~40% 기본세율에 따라 양도세를 냈다. 앞으로 2주택자는 기본세율에 10%P를, 3주택 이상자는 20%P를 더한 세금을 내야한다. 조정대상지역에서 분양권 전매시에는 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용받는다.
서민과 실수요자에 대한 규제는 완화한다. 주택공급도 확대한다. LTV·DTI는 10%P 완화한다. 투기과열지구에서 주택담보대출을 받은 세대는 LTV·DTI가 각각 30%만 적용되지만, 투기과열지구 지역 외 서민 실수요자는 LTV·DTI 각각 70%, 60%가 된다.
청약 1순위 자격 요건도 수도권 1년(지방 6개월)에서 2년 이상으로 강화한다. 투기과열지구 및 조정대상 지역의 가점제 비율도 상향한다.
임대주택 공급자로서 순기능을 할 수 있는 임대사업자에 대해서는 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화한다. 임대주택 등록을 유도하고, 등록이 저조하면 다주택자 임대주택 등록 의무화 방안도 추진한다.
김 장관은 “향후 5년간 서민 주거지원정책의 청사진을 제시하는 '주거복지 로드맵'을 9월에 발표할 계획”이라면서 “'서민의 주거사다리 마련'을 위한 생애단계별 맞춤형 주거복지 지원 공적임대주택 공급 확대, 사회통합적 주택정책 추진 등 새로운 주거복지의 패러다임과 구체적인 실천전략을 마련하겠다”고 밝혔다.
<뉴스해설>
이른바 8.2 부동산 대책은 대출을 받아 여러 주택을 구매해 수익을 올리는 '투기'를 막겠다는 정부의 강력한 의지가 반영됐다. 투기과열지구와 투기지역을 지정해 전매나 자금 대출을 제한하는 강수를 뒀다. LTV·DTI 강화, 투기지역 내 1세대 당 주택담보대출 1회 이상 제한, 초과이익환수제, 다주택자 양도세 중과세까지 시행한다.
LTV·DTI 강화하고 전매권을 제한하는 등 6월에 발표된 1단계 대책 효과가 나타나지 않았기 때문이다.
정부는 투기지역, 투기과열지구 지정의 효과를 극대화할 수 있는 제도도 추가했다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고, 정비사업 분양 재당첨을 5년간 제한하는 식이다. 투기 과열지구 내 3억원 이상 주택을 구매할 때에는 자금조달계획까지 제출하도록 해 대출을 제한하는 것은 물론 증여 등도 투명하게 드러날 수 있도록 했다. 이들 지역뿐만 아니라 중도금 대출 보증 요건을 강화하고, 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율은 상향하는 등 각종 대책도 동원했다.
문재인 정부의 주택 정책은 '실수요자 중심의 주택시장 관리'다. 서민과 실수요자에 대한 규제는 완화함으로써 수요는 살리겠다는 방침이다. 수도권 공급물량은 충분하다는 판단에 따라 공급 우선 정책보다는 규제 완화에 초점을 뒀다. 서민과 실수요자를 위한 LTV·DTI 규제는 10%P씩 완화했다. LTV는 투기과열지구 다주택자와 서민이 최대 40%P까지 차이 난다.
임대주택 공급도 확대한다. 공적임대주택 연간 17만호를 공급하고 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(신혼희망타운)도 신규 건설한다. 임대사업자에 대한 지원도 강화한다. 시세차익의 목적으로 집을 사들이고 납세의 의무를 다하지 않는 다주택자와 달리, 임대주택 공급자로서 역할을 할 수 있는 임대사업자에게는 취득세·소득세 감면 등의 혜택이 주어진다.
강력한 정부 대책에도 불구하고 실효성이 없다는 지적도 나오고 있다. 정동영 국민의당 의원은 “강남재건축지역의 투기과열지구 지정은 뒷북”이라면서 “주택가격 정상화에 영향을 주는 후분양제와 분양원가공개, 저렴한 공공주택 공급, 다주택자 보유세 강화와 같은 핵심 정책을 수립해야 한다”고 지적했다.
문보경 산업정책부(세종)기자 okmun@etnews.com
