[기업성장 컨설팅] 상속재산은 어떻게 평가할까?

작성자 : 스타리치 어드바이져 자문 세무사 박상호

강사업 씨는 열심히 사업해서 모은 돈을 모두 은행에 예치해 100억 원대의 예금을 가지고 있다. 반면에 안상속 씨는 아버지로부터 상속받은 상가의 가격이 급등하여 현재 100억 원대 부동산을 보유하고 있다. 만약 이들이 사망한다면, 누구의 상속인이 더 많은 상속세를 부담하게 될까?

상속재산은 원칙적으로 시가를 기준으로 평가한다. 그러나 사람들이 흔히 ‘시세가 얼마’라고 말할 때의 시가는 상속재산을 평가할 때의 시가와는 분명한 차이가 있다. 아파트나 오피스텔의 경우에는 상속개시일 전후 6개월 동안 같은 아파트, 같은 크기, 해당 지역에서 매매된 것이 있다면 그것을 시가로 보아 상속재산 평가액에 반영할 수 있다. 그러나 단독주택이나 다가구주택 등은 바로 옆집 주택이라 할지라도 비교할 만한주택으로 보기 어렵기 때문에 옆집의 매매가격을 우리 집의 시가에 적용하기 어렵다.

따라서 단독주택, 다가구·다세대주택, 상가, 농지, 임야 등과 같이 시가 확인이 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」에 따른 방법에 의해 평가한다. 이때 주로 기준시가가 평가액이 된다. 기준시가는 실제 시가보다는 상대적으로 낮은 것이 일반적이다.

상속재산가액은 상속개시일 전후 6개월 이내에 형성된 시가에 의한다.

① 상속·증여재산의 시가 : 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액
② 상속·증여재산의 시가로 보는 가액이 두 가지 이상인 경우에는 평가기준일에 가까운 날의 가액

평가의 원칙인 시가를 확인하기 어려운 경우에는 재산 종류에 따라 다음의 가액으로 평가할 수 있다.

각 가격은 연도별로 다르게 고시 또는 공시되며, 연도별 가격의 일반적 공시 기준일은 다음과 같다. 공시 기준일을 기점으로 하여 전년도와 올해 공시가격의 적용이 달라진다. 개별공시지가의 경우 대개 매년 5월 말에 공시되는데, 만일 4월에 상속이 발생한다면 전년도의 개별공시지가를, 6월에 상속이 발생한다면 금년도의 개별공시지가를 적용하게 된다.

저당권 등이 설정된 재산의 평가는 시가 또는 보충적 평가 방법으로 평가한 가액과 다음 규정에 의한 평가액 중에서 큰 금액으로 한다.

앞의 사례에서 현금 100억 원대를 보유한 강사업 씨의 상속재산은 100억 원 전액이지만, 100억 원대의 상가 부동산을 소유한 안상속 씨의 상속재산은 일반적으로 시가보다 낮은 기준시가로 평가된다. 모든 부동산이 그렇지는 않겠지만 상속세 측면에서는 현금 100억 원을 보유한 강사업 씨보다 부동산 100억원을 보유한 안상속 씨가 유리할 수 있다.
예를 들어 현금 100억 원으로 기준시가 80억 원짜리 토지나 상가를 취득한 후 그 부동산을 상속한다면, 상속재산은 부동산의 기준시가인 80억 원으로 평가되어 상속세 절세효과가 있다. 그런데 상속받은 부동산을 상속재산 처분이나 상속세 납부 등의 이유로 급하게 양도하려는 사람들이 있다. 이런 경우에는 신중을 기할 필요가 있다.

다음 사례를 통해서 알아보자.
박처분 씨와 그의 형제들은 아버지가 돌아가신 뒤에 임대용 상가를 상속받았다. 그 상가의 기준시가 평가액은 8억 원이다. 아버지는 생전에 4억 원을 대출받아 그 건물을 신축하였으나, 공실도 많고 월세를 떼이는 일도 자주 발생했다. 결국 이자 부담 등을 이유로 형제들은 상가 건물을 처분하기로 협의하였고, 상속 이후 4개월 만에 10억 원을 받고 양도하였다. 상속세 신고를 위해 세무사와 상담하던 중에 상속세는 늘어나고 양도세는 줄었다는 말을 듣게 되었다.

상속재산가액은 상속개시일 전후 6개월 이내에 형성된 시가에 따른다고 앞에서 설명했다. 박처분 씨가 상속받은 임대용 상가는 기준시가로 평가할 수 있는 부동산이었지만 상속 후 6개월 이내에 매매한 경우 그 매매가액을 시가로 보기 때문에 매매가액 10억 원이 상속재산가액 평가액이 되는 것이다. 즉, 부동산을 처분하지 않았다면 8억 원에 대한 상속세만 내면 되지만, 처분하였기 때문에 10억 원에 대한 상속세를 내야 하는 것이다.

그런데 양도소득세를 고려하면 이야기가 또 달라진다. 부동산을 양도하면 양도소득세를 부담해야 한다. 양도소득세는 양도가액과 취득가액 사이에서 발생하는 양도차익에 대해 내는 세금이다. 상속받은 재산의 취득가액은 상속 당시 신고한 금액이다. 따라서 상속재산을 기준시가로 평가하여 상속세 신고를 했다면 아무래도 양도 당시 시세인 양도가액과 상속 당시 기준시가로 평가한 취득가액 사이에는 양도차익이 발생할 가능성이 높으므로 상대적으로 많은 양도소득세를 부담하게 될 것이다.

하지만 박처분 씨의 경우와 같이 매매가액으로 상속재산이 평가된 경우라면 양도가액과 취득가액이 같아 양도차익이 발생하지 않고 따라서 양도소득세는 없다. 매매가액으로 상속재산이 평가된 경우는 추후 부담할 양도소득세가 상속세에 흡수된 결과라고 보면 된다. 결국 박처분 씨는 부동산을 처분하여 상속세를 더 많이 냈다 하더라도, 양도차익은 없으므로 양도소득세는 내지 않을 것이다.

다만 상속세율과 양도소득세율은 과세표준 구간과 세율이 각기 다르기 때문에 상속부동산을 양도할 계획이 있고, 상속개시일 현재 상속부동산을 기준시가로 평가할 수 있는 경우라면 6개월 이내에 양도하여 양도가액으로 상속세를 많이 납부하고 양도소득세를 안 내는 것이 유리한지, 6개월 이후에 양도하여 상속세를 적게 내고 양도소득세를 부담하는 것이 유리한지를 미리 살펴보아야 할 것이다. 비교해봐서 상속세를 적게 내고, 추후 양도 시 양도소득세를 부담하는 편이 유리하다면 상속개시일로부터 6개월이 지난 후에 매매계약을 체결함으로써 매매가액이 상속재산가액으로 평가되지 않도록 하여야 한다.

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박상호 세무사(스타리치 어드바이져 자문 세무사)

[약력]

현) 조세일보 기업지원센터 자문 세무사
현) 세무법인 택스홈앤아웃 파트너(이사)
전) 세무법인 진명 소속 세무사
전) 아카네미 비앤지 세무강사
연세대학교 경제대학원 석사