집주인이 임대주택을 등록하면 2019년 임대소득분부터 부과되는 건강보험료를 최대 80% 감면 받는다. 서울 3주택 보유자가 2채 임대 등록을 하고 8년간 임대하면 등록하지 않았을 때보다 각종 세금과 건보료 등 연간 935만원에 달하는 부담액을 절감한다.
정부는 임대등록·미등록을 정확하게 파악, 과세하기 위해 주택보유 현황 데이터베이스(DB)를 내년 4월 구축한다. 등록 임대사업자를 관리하는 임대등록시스템도 새로 만든다.
국토교통부는 13일 관계부처합동으로 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다.
정부는 2019년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되, 등록 사업자는 세금을 깎아준다.
내년 말까지였던 임대 등록자 취득·재산세 차등 감면기간을 2021년까지 연장한다. 전용 40㎡ 이하 소형주택은 한 채만 8년 이상 임대로 등록하더라도 재산세를 면제한다.
2019년부터 과세 대상이 되는 연간 주택임대소득 2000만원 이하에 대해 등록사업자는 필요경비율을 70%(미등록은 50%)까지 적용해 차등 과세한다.
등록후 장기 임대주택 혜택도 강화한다. 8년 이상 임대하는 주택에 대한 장기보유특별공제 비율을 현행 50%에서 2019년 70%로 확대한다. 현재 5년 이상 임대하는 주택에 부여하는 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제 혜택은 8년 이상 임대 주택이 돼야 받을 수 있다.
연 2000만원 이하 사업자에 대해서는 임대 의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 깎아준다. 8년 임대시에는 80%, 4년 임대시에는 40%를 감면받는다. 피부양자가 임대주택을 보유하고 등록하지 않으면 건보료 인상액은 연간 154만원에 달하지만, 8년 임대할 경우 인상액은 31만원에 그친다.
서울 3주택 보유자가 본인 거주주택 한 채를 제외하고 두 채를 임대 등록하면 이 같은 혜택들을 모두 합해 미등록자와 부담이 연간 1000만원 가까이 차이난다.
정부는 이 같은 혜택이 임대 등록에 따른 제약과 세금 부담을 상쇄할 것으로 기대했다. 개인이 민간 임대주택을 등록하면 4년(단기)~8년(장기) 주택 매각이 제한되고, 건강보험료와 같은 각종 부담이 증가될 것을 우려해 임대 등록을 꺼려했다. 580만 가구가 민간 임대주택을 이용하지만 등록 민간임대주택은 지난 해 79만호에 불과한 상황이다.
정부는 사업자에게 혜택을 줌으로써 임대 등록을 활성화해 세입자들이 이사 걱정, 임대료 상승 걱정없이 살 수 있는 환경을 조성할 계획이다. 소액보증금 최우선 변제범위 확대, 전세금 반환보증 활성화 등으로 세입자 권리 보호도 강화한다.
이 같은 혜택에도 임대 등록이 2020년까지 활성화되지 않는다고 판단하면, 정부는 단계별로 임대주택 등록을 의무화한다.
김현미 국토부 장관은 “정부는 임대주택 등록활성화 정책을 시작으로 내년에는 조세재정개혁 특위 논의를 통해, '임대보증금' 과세를 비롯한 임대소득 관련 세제와 보유세 등 부동산 과세체계에 대한 종합적인 개편방안을 마련할 계획”이라고 말했다.
또, “2020년 이후 임대주택 등록의무화를 단계적으로 추진할 예정이며 임대차시장 데이터베이스를 통한 현황분석, 등록의무화 등과 연계해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방안도 추진해 나갈 것“이라고 덧붙였다.
취득세, 재산세, 소득세, 양도세, 종부세, 건보료 등 모든 세금· 건보료 혜택을 적용받을 수 있는 경우를 대상으로 한 것으로 실제 사례에서는 달라질 수 있음.
<연간 세부담 시뮬레이션 결과>
문보경 산업정책부(세종)기자 okmun@etnews.com
