[기업성장 컨설팅] 1세대 2주택자 어떤 주택을 임대사업자로 등록해야 양도소득세 절세가 가능할까?

고옥선 / 스타리치 어드바이져 자문 세무사

1세대 2주택자가 있다. 보유하고 있는 주택의 기준시가는 다음과 같고 두 주택 모두 ’주택법‘ 제 2조 6호에 따른 국민주택(85제곱미터) 이하의 규모에 해당하며, 수도권의 조정 지역에 위치하고 있다고 가정한다.

A주택: 기준시가 4억 4천만 원  
B주택: 기준시가 6억 5천만 원
         
A와 B 중 어떤 주택을 임대주택으로 등록해야 양도 시점에 최소한의 세금을 부담하게 될까?
 
결론부터 정리하면 반드시 A주택을 임대주택으로 등록하는 것이 세금 면에서 가장 유리하다.

그 이유를 설명하기 전에 임대주택 요건 및 양도소득세 중과 배제 요건 그리고 임대주택에 대한 양도소득세 감면 요건을 살펴보면 다음과 같다.

참고로 2018년도에 세법이 개정되어 2018년 4월 1일 이후 임대주택으로 등록하는 경우, 다주택자에 대한 중과세율 (10~20%) 적용을 받지 않기 위해서는 반드시 8년 이상의 장기 일반 민간 임대주택(과거: 준공공임대주택)으로 등록해야 한다.

장기일반임대주택이란  [민간임대주택에 관한 특별법 제 2조 3호]에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 5호에 따른 임대주택을 의미하며, 요건은 다음과 같다.
(1) 임대기간요건: 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
이 중 [소득세법 시행령 제 167조의 3 1항 5호 마]에 의해 다주택자 중과세 적용을 받지 않는 주택 요건은 다음과 같다.
(1) 임대기간요건: : 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
(2) 대상주택 기준시가 요건: 임대개시일 당시 주택 및 부수토지의 기준시가의 합계액이 6억 원 (수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니할 것

또한 임대주택 등록으로 인한 양도소득세를 감면(50%, 70%)받기 위한 [조세특례제한법 및 시행령 제97조의 3]에 의한 양도소득세 감면 요건은 다음과 같다.
(1) 임대기간요건: 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
(2) 임대보증금 및 임대료 증액제한 요건: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5% 미만일 것
(3) 규모 요건: [주택법‘ 제 2조 6호]에 따른 국민 주택 규모 이하의 주택에 해당할 것

마지막으로 임대주택 등록으로 인한 양도소득세를 100% 감면받기 위한 [조세특례제한법 및 시행령 제97조의 5]에 의한 양도소득세 감면 요건은 다음과 같다.
(1) 임대 기간 요건: 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것
(2) 임대보증금 및 임대료 증액 제한 요건: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5% 미만일 것
(3) 규모 요건: [주택법‘ 제 2조 6호]에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에 해당할 것
(4) 사업자등록 기간 요건: 취득 후 3개월 이내 사업자 등록할 것
(5) 제한 사항: 2018년 12월 31일까지 취득(계약하여 보유하고 있는 주택 포함)한 주택에 한하여 100% 감면 적용 가능

임대주택 세제 혜택을 정리 요약하면 다음과 같다.
① 소득세법 시행령 제167조의3의 장기임대주택의 요건[임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하), 2018.4.1.이후 사업자등록분은 의무임대기간 8년]을 충족하는 경우에는 당해 주택의 양도시 중과세율 적용이 배제되고,
② 소득세법 시행령 제155조 제20항의 장기임대주택의 요건[임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하), 의무임대기간 5년]을 충족한 경우에는 이외 2년 이상 보유하고 세대전원이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 비과세가 적용되며,
③ 조세특례제한법 제97조의3의 준공공임대주택[전용면적 85㎡이하, 의무임대기간 8년(10년), 연간 임대료 상승률 5% 이하]의 요건을 충족한 경우에는 보유기간의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 50%(70%)를 적용받거나,
④ 조세특례제한법 제97조의5의 준공공임대주택[전용면적 85㎡이하, 의무임대기간 10년, 취득하고 3개월 이내 사업자등록, 연간 임대료 상승률 5% 이하] 요건을 충족한 경우에는 10년 임대한 기간에 대한 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수 있다.

 위 내용을 표로 정리하면 다음과 같다.
 다만, 양도소득세 감면요건 중 기준시가 요건이 2018년 10월 23일 추가됨에 따라, 2019년도이후 장기임대주택으로 등록한 주택 중 기준시가가 기준금액을 초과하는 경우는 양도소득세 감면혜택을 못 받게 되는 것으로 판단된다.

 표에서 정리된 내용을 기준으로 사례를 살펴보면 다음과 같다.
 1. A주택을 임대사업자로 등록한 경우
  (1) 다주택 중과여부: 기준시가 6억원 이하 주택으로 중과배제
  (2) 양도소득세 감면 여부: 국민주택 규모 이하 주택으로 감면가능

 2. B주택을 임대사업자로 등록한 경우
  (1) 다주택 중과여부: 기준시가 6억원 초과 주택으로 중과대상
  (2) 양도소득세 감면 여부: 국민주택 규모 이하 주택으로 감면가능

 따라서 B주택은 임대사업자로 등록하는 경우 양도소득세 감면은 가능하나, 다주택자 중과 적용은 피할 수 없다.

따라서 둘 중 하나를 임대사업자로 등록해야 한다면 반드시 A주택을 임대주택으로 등록해야 한다.

 양도시점에 두 주택 외 다른 주택은 없고, 두 주택에 대한 양도차익이 모두 10억 원이라고 가정하고, 세금효과를 검토하여 보면 다음과 같다. (양도소득 기본공제(1년 250만원)는 적용하지 않고 검토하기로 한다.)
 1. A주택을 임대사업자로 등록한 후 10년 경과 후 양도하는 경우
  (1) 양도차익: 10억원
  (2) 장기보유특별공제: 7억원
  (3 과세표준: 3억원
  (4) 세율: 38%, 누진공제 19,400,000원
  (5) 양도소득세: 94,600,000원

 2. B주택을 임대사업자로 등록한 후 10년 경과 후 양도하는 경우
  (1) 양도차익: 10억원
  (2) 장기보유특별공제: 7억원
  (3 과세표준: 3억원
  (4) 세율: 38%+10%, 누진공제 19,400,000원
  (5) 양도소득세: 124,600,000원

 위에서 검토한 바와 같이 A주택을 임대사업자로 등록하는 경우에는 B주택을 임대사업자로 등록하는 경우보다 대략 3천만원의 절세가 가능한 것으로 확인되었다. 그 이유는 양도대상 주택이 다주택자의 중과세율이 적용되는지 여부에 따라 적용세율이 달라지기 때문이다.

 이와 같이 어떤 주택을 임대사업자로 등록하는지 여부에 따라 납부해야 하는 양도소득세가 달라지기 때문에, 임대주택 등록 등에 대한 의사 결정 전에 충분히 전문가와 상의한 후 결정하는 것이 세무적 불이익을 최소화할 수 있는 방법이 될 것이다.

관련 법령을 정리하면 다음과 같다.
[주택법 제 2조 6호], [민간임대주택에 관한 특별법 제 2조 3호], [민간임대주택에 관한 특별법 제 2조 5호], 조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】 , 조세특례제한법 시행령 제97조의3 【(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)】 , (장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례), 조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】 , 조세특례제한법 시행령 제97조의5 【(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면)】