최근 장기화된 고금리와 글로벌 경기침체로 인해 국내 거시경제도 가계부채 확대, 연체율 증가 등 경기 위축 우려가 커지고 있다. 불경기에는 투자 전략과 포트폴리오를 호경기와 다르게 재편해야 하는데, 이때 주목받는 영역이 부동산 무수익여신(NPL)이다. 오히려 불경기일 때 투자 수익률이 더 높아질 수 있다는 독특한 특징이 있기 때문이다.
이를 근거로 지금이야말로 '부동산 투자의 적기'라고 주장하는 전문가가 있다. 한국대체투자자산운용과 허브자산운용에서 대표이사를 지낸 정상기 플루토스파트너 대표는 부동산 NPL 투자에 대한 전문성과 노하우를 바탕으로 해당 분야에서 조각투자 플랫폼이 새로운 기회를 창출할 것이라고 전망한다.
현재 저평가된 국내 부동산에 투자하고자 하는 해외투자자 수요는 있으나 자금 이동의 어려움, 세금 등 이슈로 해외자금의 국내 부동산투자는 쉽게 이루어지고 있지 않다. 그러나 토큰증권(ST)을 활용한 투자 가능시 해외자금의 유입이 수월해지고 블록체인을 통한 안전성 등 거래 내역도 투명해지므로 해외투자자의 국내 시장 유입이 활성화 될 수 있다.
플루토스파트너스는 NH투자증권, 파라메타, 신영투자신탁과 함께 추진 중인 'NPL 투자 플랫폼'에 대해 금융위원회 혁신금융서비스 2차 컨설팅에 돌입했다. 투자를 위한 모바일 애플리케이션(앱) '플루토스 티오' 역시 구글플레이 등록을 최근 완료했다.
플루토스는 일차적으로 국내 NPL시장 점유율을 높이고 이후 해외투자자의 국내 NPL 투자 유입 확대 후 해외 부동산 NPL의 출시로 사업을 확장할 계획이다.
정상기 대표를 만나 NPL 부동산 시장의 특징과 향후 격변할 투자시장에 대한 인사이트를 들어봤다.
대담=길재식 디지털금융부장
-플루토스 파트너스는 어떤 기업인가.
▲플루토스는 부동산 NPL 조각투자 플랫폼 운영사다. 전문투자기관들이 독식하던 NPL시장의 투자 비대칭성을 개선하고 일반투자자에게 좋은 투자 기회를 제공하고자 사업을 시작하게 됐다.
플루토스 플랫폼을 활용하면 누구나 소액으로 간편하게 부동산 NPL에 투자할 수 있다. 또한 단순 경매 배당으로써 그치는 것이 아니라, 우량한 물건은 직접 낙찰받아 리노베이션 등 가치를 끌어올려(value add) 수익을 공유하는 올인원(All-in-one) NPL 투자 서비스 업체다. 기존의 조각투자 플랫폼들과는 달리 토큰증권발행(STO)를 활용해 자금을 모집하므로 거래의 안전성과 투명성이 강화됐다.
-NPL 개념이 일반 투자자에게는 다소 생소하다. 신용등급이 낮은 채권 측면에서 위험한 상품이라는 인식도 있을 것 같은데, NPL이 왜 좋은 투자 상품인가.
▲'부실채권' 영역이 다양하다. 담보부채권에서부터 무담보채권인 개인신용채권, 개인회생채권, 특수채권인 기업의 회생, 구조조정채권 등이 있다. 무담보채권의 경우 우려하는 것처럼 저신용자로써 회수율이 높지 않다. 때문에 시장에서는 높은 할인율을 적용해 저렴하게 채권을 사온 뒤 수익을 남기고 있다.
플루토스의 대상 상품은 '담보부채권'이다. 담보부채권은 통상 LTV 70~85%의 담보 부동산이 존재해 안전한 회수가 가능하다. 무담보채권보다 할인율은 적다. 부실채권이라고 해서 모든 상품이 위험한 것이 아니다. 부실이 발생은 했지만 건전한 담보가 존재해 오히려 안전하게 회수할 수 있다.
-안전하고 수익이 나는 담보부채권인데, 금융기관은 왜 매각하나.
▲정부정책 때문이다. 금융기관 건전성을 유지하기 위해 금융 당국은 'BIS비율'과 '부실채권비율'을 일정 수치 이하로 유지하도록 관리하고 있다. 매분기말이 되면 금융기관은 보유한 부실채권을 시장에 일부 매각해 건전성을 유지한다. 여기에서 부실채권 투자 기회가 시작된다.
-NPL을 ST 방식으로 유통한다는 아이디어를 얻은 계기와 기존 시장의 문제점은.
▲가장 큰 어려움은 역시 자금 조달과 유동성이다.
대부분 사업자는 NPL 매입 시 대출을 활용한다. NPL 구조상 질권 대출 형식이다보니 조달금리가 높아 최종 마진이 아쉬운 경우가 많다. 최근 금리가 대폭 상승했을뿐 아니라 당국의 행정지도로 NPL 취득을 위한 대출조차 거의 불가능하다. 이는 NPL 시장 경색을 가져온다.
NPL 투자 구조상 부실 부동산이 정상화되기까지 시간이 걸린다. 이 기간동안 임대수입 등 수익이 발생하지 않는다. 정상화 기간까지 금융비용은 고스란히 사업자가 감내해야 한다. 투자 상품은 좋은데 현금 동원력이 필요한 단점이 있다.
그 동안 우량 NPL은 자금력 있는 기관투자자가 독식했다. 이에 대한 해결책으로 ST를 활용한 조각투자를 떠올리게 됐다.
ST를 활용한 조각투자는 집단의 힘을 활용한다. 대출을 하지 않아 금융비용을 아낄 수 있어 매입 경쟁력이 올라가며 수익률이 개선된다. 또한 거래 기록이 모두 투명하게 공개되므로 투자 안전성이 높아지고 자신이 보유한 ST를 증권사나 전문중개업자를 통해 거래하다보니 유동성이 좋아진다. 사업자와 투자자가 모두 만족할 수 있는 토큰증권을 활용하게 됐다.
-ST 발행사와 투자자 간 정보비대칭 해결책은.
▲현재 논란이 되고 있는 플랫폼 사업들은 대부분 기초자산의 객관적 가치평가가 어려워서다. 이는 발행사와 투자자간 정보비대칭을 가져온다.
플루토스의 NPL 상품은 부실화된 '부동산'이다. 다른 어떤 상품보다 객관적 가치 산정이 가능하다. 법원 경매를 통해 채권회수가 진행된다는 점이 장점이다. 공식 법원감정가가 있고 대부분 권리신고는 법원에 등록돼 투자자 역시 발행사와 동일한 정보 열람이 가능하다.
투자상품 역시 용어가 생소할 뿐, 기존 경매 학원이나 NPL 재테크 서적 등에 이미 존재한다.
-STO를 포함한 조각투자 상품 대부분 유동성 문제로 어려움을 겪고 있는데 이에 대한 해법은.
▲NPL의 경우 처음부터 투자 성격이 조금 다르다. NPL은 정상화가 되기까지 수익이 발생하지 않으므로 중간 배당은 바라지 않고 매각차익을 기대한다. 이는 미술품과 유사하다. 미술품 렌트 수입은 사실상 발생하기 힘드며 매각차익이 실질적 수입원이다.
미술품은 객관적 평가액이 없기에 막연한 시세차익을 기대하는 반면, NPL은 객관적 감정가액이 있고 저렴하게 취득한 부동산을 원래의 정상 가격으로 수복해 나가는 것이므로 시세차익에 대한 확실한 기대가 있다. 타 상품대비 투자기간도 약 1년 정도로 짧아 NPL 상품 가치로써 원활한 토큰 거래가 이루어질 것으로 예상한다.
-NPL 투자 장점으로 추가수익 확보가 가능하다는 점을 강조하는데.
▲부동산 NPL 투자의 경우 낙찰가액과 감정가액 사이 안전마진이 존재한다. 예를 들어서 80%에 낙찰을 받았다면 100% 시장가액으로 매각할 경우 20% 안전마진이 있다. 여기에 노력 여하에 따라 추가 수익이 가능하다. 현 상태 부동산에서 수리 비용을 들여 개선하면 더 높은 가격으로 매각이 가능하기 때문이다. 'value add'의 경우 감정가액보다 최소 10% 이상 추가 수익을 예상한다.
이 점이 타 부동산 조각투자와 비교되는 점이다. 기존의 경우 부동산 기초자산 조달이 정상적 시장에서 이루어지므로 공모가액이 시장가액을 초과하며 재매각 수익은 부동산 시장 상승 의존도가 크다.
반면, 플루토스 NPL 부동산투자 상품은 경·공매 시장을 통해 기초자산을 저렴하게 조달하므로 낙찰가액과 시장가액 사이의 안전마진 구간이 있다. 노력에 따라서는 부실자산을 개선해 추가수익을 얻기가 수월하다.
-NPL 시장 물량을 기존 플레이어들이 흡수하지 못한다면 어떤 일이 발생할 수 있나.
▲지난해 3분기를 기점으로 국내 부실채권이 급격히 증가하고 있다. 그동안 코로나19 영향으로 채무상환 유예 등 금융지원으로 부실이 유예됐던 채권들이 만기를 맞이하며 한번에 쏟아져 나오는 모양새다.
최근 금리상승과 경기침체가 맞물리면서 신규 부실 역시 상승하고 있다. 전문가들은 올 연말부터 부실채권이 대거 시장에 나올 것으로 전망한다. 연간 약 15조원의 신규부실채권이 발생하며 이 중 시장으로 매각되는 물량은 약 5조원이 넘을 것으로 예상한다.
현재의 상황으로는 NPL 매각 물량을 시장이 모두 소화할 수 없다. 조달금리 상승과 정부의 대출 제한 행정지도로 NPL 매입·매각 시장이 지나치게 경색돼 있다. 시장에서 NPL 물량 소화가 이루어지지 않는다면 1차적으로 금융기관 자산건전성이 나빠질 것이고 지나친 NPL 물량 증가로 인한 낙찰가율 하락 및 경매시장 기능 상실이 예견된다. 이것은 부동산 경기 장기침체에 영향을 줄 것이다.
결국 정부는 과거와 같이 공적자금 투입을 고려할 것이다. 비용과 시간이 모두 많이 소모되는 일이다. STO 등을 활용해 보다 시장 친화적으로 민간이 NPL 물량 소화에 기여하는 것이 좋다고 생각한다.
-플루토스는 NPL 투자를 통해 어느 정도 수익률을 생각하나.
▲일반적 채권배당으로 투자 종료하는 경우 약 15%(배당 시나리오), 직접 낙찰받아 소유권 취득 후 정상가에 재매각하는 경우 약 17%(유입 시나리오), 추가적인 비용 투입으로 임대차 개선, 리노베이션 등 적극적인 가치 개선 후 재매각시 20% 이상(value add 시나리오)의 수익률을 달성할 것으로 예상하고 있다.
-플루토스를 어떤 기업으로 키우고 싶은지.
▲최근 가계부채 증가, 부실채권 증가를 보면서 어려운 시기인 것을 실감한다. 대부분 투자자들이 경기침체와 연동해 투자 상품이 마이너스이거나 저조한 수익률임을 토로한다. 이럴 때 다른 손실을 헷징할 수 있는 투자 상품이 있었다면 얼마나 위안이 될까.
NPL 상품은 불황일수록 강하다는 특징이 있다. 이 상품의 특징처럼 다른 어려운 상황에서도 투자자에게 힘이 되어주는 굳건한 기업으로 키워내고 싶다.
◇정상기 대표는
한성대학교에서 부동산투자금융학 석사를 취득했다. 현재 동국대 대학원 핀테크블록체인학과에서 핀테크 전공 박사과정에 매진하고 있다. 건설업계에서 사회생활을 시작해 국내 및 해외 부동산 개발사업에서 경험을 쌓았다. 공동주택과 상업용 부동산 시행 및 프로젝트매니징(PM) 이력을 다수 보유하고 있다.
국제공인 상업용부동산투자전문가(CCIM), 국제공인 자산관리전문가(CPM), 자산운용전문인력, 부동산개발전문인력 등 관련 분야 다양한 라이선스를 갖고 있다. 한국대체투자자산운용 대표이사를 지냈고 부동산전문자산운용사인 허브자산운용을 설립해 성공적으로 이끌었다.
정리=이형두 기자 dudu@etnews.com, 사진=박지호 기자 jihopress@etnews.com