“3% 수준 부동산PF 자기자본비율 30% 이상으로 높여야”

황순주 KDI 연구위원이 부동산PF 관련 제도 개선 보고서를 발표하고 있다.[KDI 제공]

현재 3% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 30% 이상으로 높여야 한다는 주장이 제기됐다.

한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원은 20일 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서에서 이같이 밝혔다.

보고서에 따르면 부동산PF 시행사는 3%에 불과한 자본만 투입한 것으로 나타났다. 2021년부터 2023년까지 100조원 규모의 PF 사업장 300개의 재무구조를 분석한 결과 개별사업장에 필요한 총사업비는 3749억원이었지만 시행사는 자기자본을 118억원만 투입하고 3631억원은 빌려서 충당했다.

해외의 경우 미국은 33%, 일본 30%, 네덜란드 35%, 호주 40% 등으로 30~40%대 수준이었다.

한국의 부동산PF는 적은 자기자본에도 불구하고 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF 대출 상황을 보증하기 때문에 대출이 이뤄진다. 이런 '저자본-고보증' 구조는 시행사 영세화를 초래하고 '묻지마 투자'를 일으켜 사업성 평가가 부실해지고 있다는 게 황 연구위원의 주장이다.

황 연구위원은 “부실이 발생하면 소규모 시행사는 망하고 없고 보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는데 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 못하면 태영건설처럼 무너지고 만다”고 지적했다.

그러면서 “자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자 보증은 폐지해야 한다”고 주장했다.

이를 위해 자본확충 규제가 필요하다고 봤다. 시행사가 PF 대출을 받을 때 명시적으로 일정 수준의 최소 자기자본비율을 충족하는 '직접 규제'와 금융사가 PF 대출을 공급할 때 자기자본비율에 따라 대손충당금을 쌓도록 하는 '간접 규제'가 가능하다. 황 연구위원은 일률적인 직접 규제보다는 사업장별 특성을 반영할 수 있는 간접규제를 지향해야 한다고 밝혔다.

규제로 주택공급이 위축될 가능성에 대해서는 간접부동산투자회사인 리츠(REITs)를 적극 활용하자고 제언했다. 리츠는 이미 자기자본비율 규제를 받고 있고 주식의 30% 이상을 일반 청약에 제공해야 하는 의무가 있다.

황 연구위원은 “부동산 PF 종합 데이터베이스를 구축하는 것도 중요한 과제”라며 “부동산 PF는 사업장별 재무 자료와 사업성에 관한 자료가 매우 부족하기 때문”이라고 말했다.

최다현 기자 da2109@etnews.com