부천에서 부동산 임대 사업을 하는 장 대표는 20년 전 부모님께 물려받은 200평 규모의 단독주택을 허물고 5층짜리 다세대 주택을 신축하는 것을 시작으로 임대 사업에 뛰어들었다. 이후 법인으로 전환해 꼬마빌딩 1채를 매입하며 사업을 키워갔다. 장 대표의 자녀도 최근 임대 사업을 시작했다. 아버지의 도움을 받아 수익을 늘렸고 사업의 재미를 알게 됐다. 하지만 벌어들이는 소득만큼 세율이 증가하자 장 대표의 자녀는 법인전환을 검토하고 있다.
사업소득에 대한 종합소득세, 부동산 보유에 따른 종합부동산세 및 양도소득세 등은 임대 사업자를 고민에 빠지게 한다. 보통은 법인으로 부동산을 구입해 임대 또는 매각할 때 법인세가 저렴한 것으로 알고 있지만, 실제는 다르다. 취득과 보유, 처분 단계별로 장단점이 구분되기 때문이다.
임대사업 시 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세금 감면 사항을 살펴볼 필요가 있다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하다. 그러나 배당 시 추가로 소득세를 납부해야 한다. 주택 임대소득이라면 법인의 세금이 낮다. 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하지만, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다.
개인사업자가 법인으로 전환한다면, 임대소득세 대한 세금 부담을 줄일 수 있다. 그러나 법인의 잉여금을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되기 때문에 배당 시 세금까지 검토한 후 결정하는 것이 바람직하다.
한편, 성실신고확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 가속화하고 있다. 업종별로 수입금액은 다르지만, 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있으므로 향후 많은 부동산 임대사업자가 성실신고대상자로 분류될 확률이 높다.
부동산 임대 사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업 양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는, 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세 대상 재산에 해당할 때 양도소득세를 납부해야 한다.
다만 일정한 요건을 모두 충족해 법인전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다. 그러나 해당 사업용 고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당한다면 2021년부터 이월과세가 적용되지 않는다. 즉, 개인주택임대사업자는 1인 법인사업자로 법인전환 시 이월과세 혜택이 적용되지 않는 것이다.
이외에도 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로, 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 법인전환 후 제도 정비와 재무관리 계획이 필요하다. 뿐만 아니라 실물 자산에 대한 가치평가가 정확해야 하고, 법인전환 후 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.
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