[이슈분석]삼성동 땅값 들썩, 한전은 고민 중

한전 본사 나주 이전에 따른 개발 기대감으로 삼성동 일대 땅값이 들썩이고 있다. 지난해까지만 해도 3.3㎡당 7000~8000만원이던 땅값이 최근 들어 1억 원을 호가한다. 국내 최대 업무·상업 지역인 테헤란로, 코엑스와 연계한 대규모 개발이 가능하기 때문이다. 이 뿐만 아니라 코엑스와 무역센터, 최고급 호텔, 백화점 등 주변 입지 조건이 최상인데다 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역, 수도권 GTX환승역이라는 점까지 감안하면 교통 중심지로서도 손색이 없다.

한전도 부동산 가격 상승에 따른 매각 차익을 내심 기대하는 눈치다. 공시 지가보다 적어도 2배 이상 매매 호가가 형성돼 있어서다. 한전은 본사 부지 매각으로 적정 수익을 내기 위한 장고에 들어갔다. 프로젝트금융투자회(PFV)나 부동산투자회사(REITs), 자산유동화(ABS) 방식 등을 검토 중이지만 ‘이전 후 1년 내 매각’과 ‘부동산 임대사업 불가’라는 두 가지 원칙을 벗어나지 않아야 하기에 운신의 폭은 적다.

한전은 사실 한전법을 개정해 2011년부터 부동산 사업에 참여할 수 있는 길을 열어 놨다. 부동산 개발 이익을 전기요금을 인하하는 데 쓰겠다는 취지였다. 당시 기획본부장 직속으로 부동산개발팀을 신설해 그동안 기획본부 재무처에서 담당하던 부동산관리 및 개발, 신축사업 업무를 맡도록 하는 등 조직개편까지 단행했다.

하지만 직접 개발은 어렵다. 한전 사업목적 개정안에는 “사업 시행 시 지경부 장관의 사전 승인과 전문개발회사에 위탁 신탁하도록 한다”고 명시돼있기 때문이다. 투기 논란을 막기 위해 수익금 사용처도 송전 배전 설비 지중화 등으로 제한했다. 한전이 본사 부지에 재투자하기 어려운 이유다.

한전이 기대할 수 있는 것은 부지 용도변경에 따른 용적률 상향조정이다. 한전 삼성동 부지는 3종 일반 주거 지역으로 용적률이 250%에 불과하다. 도로에 접한 부분은 일반 상업 지역이지만 전체 부지의 5%에 불과하다.

인근 부동산에 따르면 한전 본사와 인접한 상업지역 임대수익률은 2~3% 수준으로 낮은 편이다. 삼성동 한전 부지는 축구장 11배 넓이인 7만9342㎡(2만4000평) 규모다. 하지만 건물은 지상 22층, 지하 3층으로 지어진 본관과 지상 5층에 지하 3층의 별관, 지상 4층 후생관이 전부다. 게다가 한전 땅값은 3.3㎡당 1억2000~1억3000만원을 호가해 인접 지역보다 20~30% 높다. 지금 건물로는 수익은커녕 손해라는 얘기다. 용적률이 상업지역 수준인 800%로 올라야 수익을 기대할 수 있는 것이다. 한전 관계자는 “헐값 매각 논란도 없고 부지 매각으로 큰 돈 벌었다는 비난도 받지 않기 위한 적정한 방법을 논의 중”이라고 밝혔다.

유창선기자 yuda@etnews.com